서울 목동5단지 재건축, 설계안 선정 완료…“향후 심의가 최대 변수”

서울 양천구의 대표 재건축 사업인 목동5단지아파트 재건축정비사업이 새로운 전환점을 맞았다. 이번 사업의 설계사로 에이앤유디자인그룹건축사사무소(ANU건축)가 최종 선정되면서 다수의 국내 톱(TOP) 설계업체 간 경쟁은 일단락됐다.

 

이번 경쟁에는 ANU건축과 삼우건축 컨소시엄, 해안종합건축사사무소, 희림종합건축사사무소 등 국내 굴지의 설계사들이 참여해 높은 관심을 모았다. 특히 목동5단지는 재건축 수요가 많고, 입지와 학군 가치가 높아 투자자와 조합원 모두의 시선이 집중됐다.

 

그러나 전문가들은 이번 설계 선정이 끝이 아니라 향후 심의 과정에서 서울시 정비계획 지침과 가이드라인 준수 여부가 사업 일정과 안정성을 좌우할 핵심 변수가 될 것이라고 분석하고 있다.

 

서울 목동5단지 재건축 조감도(출처: ANU건축)

 

“6세대 논란”, 심의 과정에서 변수 될 듯

문제가 되고 있는 것은 ANU건축이 제안한 설계안이다. 서울시가 2025년 9월 4일 고시한 목동5단지 정비계획에는 “세대 개방 등을 고려하여 주동별 연속 5세대 이내로 계획할 것”이라는 가이드라인이 명시돼 있다. 이는 층별 면적 구분과 관계없이 한 층에 연속 세대를 5세대 이하로 배치하라는 의미다.

 

하지만 ANU건축은 이번 설계안에서 모든 주동을 6세대 이상 구성한 것으로 알려졌다. 이에 따라 “정비계획 지침 위반”이라는 비판이 제기되고 있다. 업계 관계자는 “서울시가 지침을 엄격히 적용할 경우, 주동 조합 변경과 재설계가 불가피하다”고 말했다.

 

재설계가 진행될 경우에는 주동 수 증가, 배치 변경, 평면 재설계, 구조·설비 검토 등 사업 전반에 영향을 미쳐 조합 입장에서는 상당한 부담과 일정 지연이 예상된다.

 

재건축 일정 지연 가능성

목동5단지는 이미 2024년 신속통합기획 자문을 시작으로 관련 절차를 진행해 왔다. 이후 2025년 도시계획위원회(수권분과) 심의를 거쳐 정비계획 수립과 정비구역 지정 고시까지 완료했다. 따라서 사업 자체는 진행 중이지만, 설계안이 정비계획 지침과 충돌하는지 여부가 관건이다.

 

업계에서는 향후 시나리오를 크게 세 가지로 보고 있다.

1. 경미한 수정 후 통과: 일부 보완으로 심의를 통과하면 일정 지연 최소화
2. 부분 재설계: 일부 동·층 조정 필요, 6~12개월 일정 지연
3. 전면 재설계: 주동 수 증가 및 배치 변경, 1년 이상 일정 지연 가능

특히 최근 서울시가 다른 정비사업지에서 지침 미준수 설계에 대해 재조정 요구를 한 사례가 있어 목동5단지도 전면 재설계 가능성을 배제할 수 없는 상황이다.

 

조합원·투자자, ‘속도’가 관건

조합원과 투자자 입장에서는 재건축 사업의 속도가 중요한 변수다. 설계안이 수정될 경우, 공사비 상승과 금융비용 부담은 불가피하다. 다만 목동5단지는 학군·입지 프리미엄이 높아 일정 지연이 발생하더라도 사업 자체가 무산될 가능성은 낮다는 평가가 많다.

 

한 업계 관계자는 “정비계획이라는 큰 틀 안에서 주거 품질과 차별화된 평면 구현이 이번 경쟁의 핵심”이라며, “향후 심의 과정에서 지침을 준수하면서도 설계의 창의성을 얼마나 살렸는지가 사업 성패를 가를 것”이라고 말했다.

 

서울 목동5단지 재건축 투시도(출처: ANU건축)

 

한편, 목동3단지 재건축 사업도 설계자 선정을 앞두고 설계 경쟁이 본격화되고 있다. 목동3단지는 목동 신시가지 내 대표적인 대단지로, 재건축 이후 서울 서남권 주요 주거 단지로 탈바꿈할 가능성이 거론되는 사업지다. 기존 노후 아파트 1588가구를 헐고 최고 49층 3323가구 신축 아파트로 탈바꿈하게 된다. 조합은 설계자 선정을 통해 향후 단지 규모와 배치, 상품성 방향을 확정할 예정이며, 설계 입찰에는 DA건축, ANU, 정림건축 등 3개 기업이 참여 의사를 밝혔다.